Dime si no has visto un anuncio en redes sociales que suena a milagro de la Virgen:
Te brilla el ojo, haces cuentas mentales, sacas tus ahorritos y sientes que ya le ganaste al sistema. Te imaginas comprando la propiedad a precio de remate, remodelándola y revendiéndola como todo un magnate inmobiliario.
A ajá. Mmmm. Antes de que entregues el cheque de tus sueños, frena el carro. El tema de los llamados remates bancarios es uno de los terrenos más pantanosos, malentendido y manoseado en las finanzas personales en México. ¿Es una oportunidad real? Sí, pero solo para un grupo muy específico de personas. Para la gran mayoría, es la receta perfecta para quedarse sin casa y sin dinero.
1. Lo primero: Lo que compras NO es una casa, es un pleito
El error garrafal número uno es creer que le estás comprando una propiedad terminada y lista para habitar al banco. Falso.
En la inmensa mayoría de los “remates” comerciales, lo que te están vendiendo es una Cesión de Derechos Litigiosos o una Cesión de Derechos Adjudicatarios.
- Traducción en español: Le estás pagando a alguien para heredar su demanda judicial contra un deudor que no pagó la hipoteca. Le compras al banco o a un despacho el derecho de seguir el juicio para ver si, dentro de 2, 4 o 7 años, un juez te entrega las llaves de la propiedad.
-
Mientras dure el juicio, no puedes entrar a la casa, no puedes verla por dentro, no puedes meter tus muebles y, si la persona que vive ahí se defiende con un buen abogado, el proceso se puede eternizar.
2. La regla de oro: CERO créditos: se paga de contado)
Si estabas pensando en sacar tu crédito Infonavit, Fovissste o una hipoteca bancaria tradicional para comprar una propiedad en remate, olvídalo de una vez.
Ningún banco te va a prestar dinero para comprar un juicio o una propiedad que no tiene escrituras limpias ni posesión física. Los remates bancarios se pagan de contado, al 100%, en efectivo o transferencia, y normalmente en dos o tres exhibiciones. Si empeñas hasta la risa para dar el primer enganche pensando que luego consigues un préstamo, vas a perder tu anticipo.
3. Los costos “ocultos” que nadie te dice en el anuncio
El precio atractivo del anuncio es solo la punta del iceberg. A ese “superprecio” le tienes que sumar:
- Honorarios del despacho de abogados: Vas a necesitar un abogado litigante experto en materia civil e inmobiliaria que lleve el juicio durante años. Y esos no cobran barato.
- Mantenimiento y adeudos acumulados: El deudor que no pagó la hipoteca tampoco pagó el predial, el agua ni el mantenimiento del condominio durante cinco años. Todo eso lo vas a tener que liquidar tú cuando te entreguen el inmueble.
- El costo de la remodelación: Como no pudiste ver la casa por dentro antes de comprarla, no sabes si los dueños anteriores le quitaron la tubería, la cocina o si la casa tiene daños estructurales.
- Gastos de escrituración e impuestos: El pago de notario e impuestos por adjudicación corre por tu cuenta.
Al final, la “superganga” del 70% de descuento termina siendo, si te va bien, un ahorro real de un 20% o 30%, pero con un nivel de estrés y espera monumental.
4. ¿Cómo detectar si es una estafa abierta?
-
🚩 Te piden dinero por adelantado para “apartar” la propiedad sin haberte mostrado la carpeta del expediente judicial con número de juicio.
-
🚩 Te garantizan una fecha exacta de entrega: Nadie, ni el mejor abogado del mundo, puede garantizar la fecha en que un juez va a dictar sentencia o ejecutar un desalojo.
-
🚩 Te dicen que “puedes ver la casa por fuera” y que “los inquilinos se salen el próximo mes”.
-
🚩 Te piden depósitos a cuentas personales de asesores y no a cuentas de la empresa o mediante notario público.
¿Los remates bancarios son un fraude? No todos, el instrumento legal existe y hay inversionistas con mucho capital y abogados de cabecera que hacen muy buenos negocios ahí.
Pero para el ciudadano de a pie, que tiene un ahorro con mucho esfuerzo y busca un techo para su familia, meterse a un remate bancario es jugar a la ruleta rusa.
